重庆市长谈房价
这两天，原重庆市场黄奇帆关于房地产软着陆的视频火爆全网，仅仅用了半个小时就聊透了房地产过去40和未来十年的新格局，不管你是想买房还是已经有房，都值得好好听。趋势判断内容的重磅，后市观点犀利之间，非常有助于大家了解当下的形式，因为原视频有27分钟，很多人没有耐心看完，所以我把整个访谈梳理了一下，文章有点长。但是内容很干，没有一句废话，看完以后，你一定会跟我一样醍醐灌顶，豁然开朗。整个内容主要分为六部分。
第一、房地产为什么能狂奔40年？
第二个，当下的房地产出于十大拐点。
第三个、新常态下的五大调整。
第四个、拐点之后的房价会不会大跌？
第五个、房地产的地位会不会动摇。
第六个、房企的债务问题如何化解？每个话题都是当下大家最关心的。
第一个部分、房地产为何能狂奔40年，来自三个要素。80年代的中国城市化改革、制度化的松动和市场需求极度的饥渴，这三个要素叠加在一起，形成了中国房地产爆炸性的发展。
第二个部分，当下房地产处于十大拐点，中国房地产市场进入了新阶段。关键的十个指标都出现了：
第一个，总人口在减少，普遍认为14亿级人口就是个天花板。
第二个，中国的城市化进程已经达到分之65如果是赛程，也就5-6个点的增长空间。
第三个，老龄化，在家居老龄人越多，需要的房子就越少。
第四个，目前6亿平米的库存。已经是非常非常高了。
第五个，城市化的人均住宅的面积已经达到了50平米。发达国家的人均也就50平米，已经持平，如果是再增加的话就是泡沫。
第六个，年度的房地产开发建设量不断的在攀升。
第七个，中国的土地价格和房产的价格。20年间翻了四倍。
第八个，大规模的旧城改造基本完成。
第九个，城市的学校，医院等基础设施和公共配套的建设也基本的完成。
第十个，房地产的负债率已经达到了天花板。以上这十个点足以表明了房地产的新阶段新常态已经开始出现了。
第三个部分。新常态下的五大调整：
第一，房地产的负债率要下降。
第二，高价买地。大楼盘造房这种状态也会收敛。
第三，房地产乱搞多元化的风气也会收敛。
第四，个中国的房地产商将从9万多家减少到最多1万家。
第五，房产商告别大周软由原来的纯商品房转为商品房，租赁重房综合开发，这五个变化当是今后房地产的常态。而阵痛恰恰是中国房地产发展到这一步必然的拐点，拐点之后就是良性循环的开始。
第四个部分拐点之后的房价会不会大跌呢？这个拐点指的是房价和地价。不会像过去20年再翻几番了，以后的十年可能还会上涨，但是每年的涨幅会低于gdp的涨幅。因为房产总是有折旧的，我们有550亿平方米，55年的时间，每年折旧按分之二或者分之1.5。每年的折旧差不多就有10亿平方米的规模，最后呢会形成一个循环的状态，这个平衡就形成了一个新常态。
第五个部分呢？房地产的地位会不会动摇？黄老明确表示，房地产是支柱产业。必须要稳住，他列出了四条原因。
首先，房地产是支柱产业，它差不多要占gdp的分之5-0分之十的份额。所以要稳定。
第二个，中国老百姓的财富分之60是房产，房地产也是民生，产业也应该稳定。
第三个，房地产行业里面有大量的按揭贷款，如果是崩盘的话，对金融机构也是非常大的风险。
第四个，房地产是龙头行业，它关联着大量的供应链，上，下游的企业，带动着几十个工业的销售的产品和消费品。第六部分，房企的债务问题如何化解，黄老认为，房地产行业牵连太多，如果简单的破产，就会造成社会的动荡。而重组是重要的软着陆的一个方法，具体有五种措施：
第一种，大型的房产商应该是自我重组。断臂自救。
第二种，优质的没有问题的房地产商去收购兼并重组出问题的房地产。
第三种国家对入股优质房产商去收购，兼并。
第四种地方政府从开发商手里回购土地。
第五种，政府回购库存房屋中，低端作为保障房，中高端的成为人才房。
最后，在新的观点下，其实也用不着太担心房地产也好，政府的政策也好。都会随着地产的新形势进入良性的循环状态。如果你看到这里，相信这篇内容一定没让你失望。看完以后一定要点赞收藏。
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